Durante años, muchos contribuyentes perdieron una deducción que en realidad les correspondía. La Administración mantenía que, si vendías tu vivienda habitual y utilizabas el importe obtenido para cancelar la hipoteca pendiente, esa cantidad no podía formar parte de la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF. Ese criterio ha cambiado. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en su Resolución de 20 de octubre de 2025, ha unificado doctrina y ha establecido que sí es posible incluir en la base de la deducción las cantidades destinadas a cancelar el préstamo hipotecario, aunque procedan del precio de venta de la vivienda.
Qué ha cambiado exactamente
El nuevo criterio parte de una idea clave: el dinero es fungible y lo relevante no es su origen, sino su destino. Si el pago se destina a extinguir el préstamo con el que se financió la adquisición de la que fue vivienda habitual, ese importe puede integrar la base de la deducción.
La venta del inmueble no altera la naturaleza del préstamo ni la finalidad del pago. Cancelar anticipadamente la hipoteca sigue siendo, a efectos fiscales, un pago vinculado a la adquisición de la vivienda habitual.
Importante: no basta con haber cancelado la hipoteca. Es imprescindible que la vivienda haya tenido la consideración de habitual y que el contribuyente esté dentro del régimen transitorio de la deducción.
A quién beneficia este nuevo criterio
La deducción por inversión en vivienda habitual fue suprimida con efectos desde 1 de enero de 2013, pero se mantiene un régimen transitorio para quienes ya la venían aplicando.
Podrán beneficiarse de este criterio quienes:
- Aplicaban la deducción antes del 31 de diciembre de 2012.
- Han seguido pagando la vivienda o su financiación.
- No han agotado el límite máximo de deducción.
- Cumplen el resto de requisitos patrimoniales exigidos por la normativa.
Este criterio no crea un derecho nuevo. Solo aclara cómo debe aplicarse el derecho ya existente para quienes siguen dentro del régimen transitorio.
Qué cantidades pueden deducirse tras la venta
Con la doctrina fijada por el TEAC, pueden formar parte de la base de la deducción:
- Las cuotas ordinarias satisfechas durante el ejercicio.
- La cancelación del capital pendiente de la hipoteca, incluso si se paga con el precio obtenido en la venta.
Todo ello dentro del límite anual máximo de 9.040 euros y aplicando los porcentajes estatal y autonómico correspondientes.
Debe tenerse en cuenta que el pago debe representar renta del ejercicio. Si no existe capacidad económica suficiente o incremento patrimonial que lo respalde, la deducción podría ser cuestionada.
Por qué Hacienda lo rechazaba y por qué ahora no
La Agencia Tributaria venía interpretando que, una vez transmitida la vivienda, el préstamo dejaba de estar vinculado a la adquisición de la vivienda habitual. En consecuencia, negaba la deducción por las cantidades destinadas a su cancelación.
El TEAC descarta esta interpretación y confirma que la causa del pago sigue siendo la misma: extinguir la financiación con la que se adquirió la vivienda habitual. Esta doctrina cuenta además con respaldo de distintas sentencias de Tribunales Superiores de Justicia, lo que refuerza su seguridad jurídica.
Qué pueden hacer ahora los contribuyentes afectados
Quienes vieron rechazada esta deducción o no la aplicaron por seguir el criterio restrictivo anterior pueden revisar su situación.
Si el ejercicio no está prescrito, es posible:
- Solicitar la rectificación de la autoliquidación.
- Presentar autoliquidación rectificativa en ejercicios recientes.
- Solicitar la devolución de ingresos indebidos dentro del plazo de cuatro años.
En cualquier caso, será necesario acreditar que se cumplían todos los requisitos del régimen transitorio y que el pago se destinó efectivamente a cancelar el préstamo vinculado a la vivienda habitual.
Recomendación práctica: antes de presentar cualquier solicitud, conviene revisar el expediente completo para evitar abrir comprobaciones innecesarias.
La venta de la vivienda habitual no supone automáticamente la pérdida del derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual si se cancela la hipoteca que financió su adquisición.
Este cambio de criterio del TEAC abre la puerta a revisar declaraciones anteriores y, en muchos casos, a recuperar importes relevantes. Si vendiste tu vivienda, cancelaste la hipoteca y estabas aplicando la deducción, puede ser el momento de analizar tu situación.