¿Pagas tú solo la hipoteca de una vivienda que está a nombre de varios propietarios? Este escenario es más común de lo que parece y genera dudas importantes en la declaración del IRPF, especialmente sobre la deducción por inversión en vivienda habitual. Te explicamos cómo funciona, qué límites existen y por qué Hacienda mantiene un criterio estricto.
¿Sigue vigente la deducción por vivienda habitual?
Aunque la deducción general se eliminó en 2013, continúa aplicándose para quienes compraron su vivienda antes de esa fecha, siempre que cumplan los requisitos del régimen transitorio:
- Ser titular del inmueble.
- Que la vivienda sea la residencia habitual.
- Aplicar la deducción sobre las cantidades pagadas, con un límite máximo anual.
Importante: estar en el régimen transitorio no amplía el derecho más allá de la titularidad real.
Copropiedad y financiación: no son lo mismo
Uno de los errores más frecuentes es confundir quién paga con quién es propietario. Fiscalmente, son conceptos distintos:
- La normativa del IRPF no depende del origen del dinero ni de quién realiza los pagos.
- Lo que determina la deducción es el porcentaje de titularidad sobre la vivienda.
Atención: asumir el pago íntegro de la hipoteca no aumenta el derecho a deducción.
Hipoteca con varios prestatarios: ¿qué pasa si el préstamo es solidario?
Por exigencia bancaria, muchas hipotecas se firman con varios prestatarios y carácter solidario. Jurídicamente, todos responden del total, pero fiscalmente cada uno deduce según su porcentaje de propiedad, salvo prueba en contrario.
La Dirección General de Tributos (DGT) lo deja claro: la responsabilidad solidaria frente al banco no implica mayor derecho fiscal.
La clave está en la titularidad del inmueble
La deducción por vivienda habitual se calcula en función del pleno dominio del inmueble. Si eres propietario del 50 %, solo podrás deducir el 50 % de las cantidades pagadas, aunque pagues el 100 % de la hipoteca.
Hacienda no reconoce pactos privados ni acuerdos familiares que no estén reflejados en la escritura.
Ejemplo práctico
Una persona compra en 2009 una vivienda con su hermano, al 50 %. Vive en ella y paga toda la hipoteca.
Resultado: solo podrá deducir sobre el 50 % de los pagos, porque ese es su porcentaje de titularidad. El otro 50 % no genera derecho a deducción.
¿Por qué Hacienda mantiene este criterio?
La deducción es un beneficio fiscal vinculado a la adquisición, no al esfuerzo financiero. Permitir deducir más por pagar más sería subjetivo y difícil de controlar. Por eso, el criterio se basa en la propiedad, no en el pago efectivo.
¿Qué alternativas conviene valorar?
Si asumes toda la hipoteca, analiza opciones como:
- Extinción de condominio.
- Modificación de titularidades.
- Ajustes patrimoniales.
No hacerlo mantiene una discrepancia entre la realidad económica y la fiscal, con posibles efectos negativos a largo plazo.
Antes de aplicar la deducción:
- Revisa la escritura de compraventa y el préstamo.
- Comprueba el porcentaje aplicado en ejercicios anteriores.
Un error mantenido puede derivar en regularizaciones y sanciones. Hacienda controla especialmente esta deducción por su impacto económico.
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